Покупатели и арендаторы недвижимости все чаще выбирают квартиры, которые расположены рядом с парками. Наценка на подобные объекты доходит до 40 процентов.
Традиция жить рядом с парками для владельцев элитной недвижимости началась с лондонского жилья, где некоторые дома имеют прямой выход к паркам. Самая большая надбавка в цене за расположение элитной недвижимости рядом с зеленой зоной зафиксирована экспертами в Лондоне рядом с Ридженс-парком. Так, элитные квартиры в доме с выходом в этот парк стоят на 29 процентов дороже, чем те, что расположены в зданиях, которые находятся более чем в 150 метрах от парка. В среднем такая квартира стоит 4,5 тысячи долларов за квадратный фут вместо 3,5 тысяч долларов. Если парки в черте Лондона занимают площадь всего в 26 процентов, то в Москве парки занимают более 50 процентов территории в границах «старой» Москвы.
В России экологический фактор все больше влияет на стоимость квартир. Этот тренд появился 10 лет назад. Он связан с популяризацией здорового образа жизни, с любовью к пробежкам, велопрогулкам и другим активностям на свежем воздухе. Большой интерес к жилью, расположенному рядом с парками, проявляют также семьи с детьми и пожилыми родственниками. Экология влияет на стоимость недвижимости не только в столице, но и в других регионах России, например, в Крыму. Здесь новостройки рядом с парками стоят дороже, так как относятся к более высокому сегменту жилья.
Экологический фактор, отмечают эксперты, становится все более важен для покупателей и приближается по значимости к трем главным критериям, влияющим на выбор покупателя, таким как стоимость недвижимости, транспортная доступность и инфраструктура.
Сами московские парки также развиваются. Вначале благоустройство коснулось парков в центре, затем тренд распространился и на другие районы столицы. После масштабных изменений в зеленых зонах Москвы, интерес жителей к ним вырос на 15 процентов. По прогнозам экспертов, спрос на жилье, расположенное рядом с зелеными зонами, может вырасти до 40 процентов. Пока что этому мешает низкая платежеспособность населения.
Активное развитие рынка новостроек влияет на усиление эко-тренда. Еще пять лет назад на рынке Москвы не было подобного разнообразия комплексов рядом с парками. Покупателям часто приходилось выбирать между новостройкой не у парка и вторичной недвижимостью, расположенной рядом с парком. Сейчас на рынке ЖК, расположенных рядом с парками, около 15 процентов от всех проектов, которые находятся в реализации.
Помимо комплексов, расположенных рядом с парками, в столице все чаще строятся ЖК со своими зелеными зонами. Созданием парков на территории ЖК чаще всего занимаются девелоперы, которые ориентируются на привлечение семей с детьми. Проекты рядом с рекреационными зонами направлены также на привлечение любителей спортивного образа жизни. Часто в названиях ЖК отражается эта особенность, комплексы часто называют с использованием слов «парк», «сад», «лес».
Какова величина надбавки за близость к зеленой зоне? Эксперты определяют этот параметр по-разному. Одни называют надбавку в 2 процента, другие говорят о наценке в 5-7 процентов, третьи говорят об увеличении цены на 7-10 процентов. Некоторые называют цифру наценки в 20-30 и даже в 40 процентов.
Наличие парка рядом с ЖК является дополнительным плюсом, но не основополагающим фактором. Наценка зависит от класса проекта и от его расположения. В эконом-классе стоит говорить не о наценке, а об увеличении интереса покупателей к проекту. Помимо этого клиенты с ограниченным бюджетом реже обращают внимание на экологическую составляющую. Они предпочитают выбирать квартиру по стоимости жилья. Застройщики не могут поднимать цену на недвижимость этого класса, так как существенная наценка приблизит проект по цене к следующей категории, к комфорт-классу, с другими преимуществами. Однако, если комплекс расположен ближе к центру, процент наценки увеличивается.
В Москве есть несколько крупных парков, такие как Сокольники, Ботанический сад, Коломенское, Кузьминки, Царицыно, ЦПКиО им Горького, рядом с такими зелеными зонами располагаются в основном проекты комфорт-класса либо точечная застройка. Цены на проекты увеличиваются, если ЖК возводятся рядом с центральным парком, таким как Зарядье, сад «Эрмитаж» или парк «Музеон».
Раньше наценка была более существенной, отмечают эксперты. 5 лет назад наценка на проекты рядом с парками в среднем составляла 15-30 процентов, а сейчас достигает только 5-15 процентов.
Надбавка действует для проектов, которые находятся в 10 минутах ходьбы от парка. К примеру, в новых домах рядом с парком «Усадьба Трубецких», ЦПКиО им. Горького, садом «Эрмитаж» зафиксированы самые крупные сделки.
Разброс цен внутри одного дома может также разниться. Разница может составлять до 40 процентов наценки. К примеру, квартал Redside находится рядом с парком «Красногвардейские пруды». В корпусе, который находится ближе всего к парку, цена предложения составляет 646 тысяч рублей за квадратный метр, а в корпусе, который расположен дальше всего, цена за квадратный метр составляет всего 629,5 тысяч рублей. В ЖК «Лесопарковый» двухкомнатная квартира с видом на парк стоит на 6 процентов дороже, чем такая же квартира на таком же этаже, но в другой секции.
В проекте «Петровский парк» двухкомнатная квартира на одном из верхних этажей с панорамным видом на парк стоит на 25 процентов дороже, чем аналогичная квартира на втором этаже. В резиденции премиум-класса Spires стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире с видами на заказник «Долины реки Сетунь» составляет на 38 тысяч рублей дороже, чем у аналогичного лота, окна которого выходят во двор, а бюджет покупки вырастает в среднем на 10-12 процентов.
Иногда ради квартир с видом на парк покупатели берут ипотеку или отказываются от лотов с большой площадью. В основном речь идет об объектах большой площади. Был случай, когда вместо квартиры площадью 130 квадратных метров с видом во двор, покупатели выбирали квартиру в 110 квадратных метров с видом на зеленую зону.
Эксперты отмечают, что вопрос вида из окна чаще волнует жен, в то время как мужья интересуются планировками. Покупатели, у которых нет семьи, меньше интересуются видами из окна, так как мало времени проводят дома. Среди покупателей дорогой недвижимости ценится не только близость к парку, но и возможность выйти в парк через приватную зону. К примеру, какая опция есть в ЖК Barkli Park, построенного в 2013 году, калитка которого ведет в Екатерининский парк. Новые проекты с такой опцией также существуют на рынке. Таким будет ЖК Capital Towers, где есть отдельный вход в парк «Красная Пресня». В ЖК NV/9 Artkvartal и в ЖК «Вишневый сад» есть частный выход в парк, а территория проектов будет благоустроена и озеленена.
Если рядом с ЖК нет парка, то застройщики стараются повысить стоимость проекта за счет создания зеленой зоны на территории. В ЖК «Большая Дмитровка IX» есть закрытая территория с ландшафтном дизайном, а в ЖК Ordynka появится с собственный яблоневый сад. Подобные зеленые зоны возникают не только в дорогих проектах, но и в ЖК бизнес-класса, где девелоперы стараются создать единую среду. Например, в ЖК «Зиларт» появится парк «Тюфелева роща», а в ЖК «Символ» будет создан парк «Зеленая река».
Если раньше собственные парковые зоны создавались в основном в ЖК премиального сегмента, то сейчас этот тренд появился и в сегменте массового жилья. Чаще всего на территории комплексов появляются не газоны и клумбы, а ландшафтный дизайн по проекту известных бюро.
В аренде жилья наценку назначают сами собственники. Здесь роль играет близость к метро и транспортная доступность, а также стоимость квартиры. Однако среди арендаторов элитного жилья тренд проживания рядом с парками становится все популярнее. Проживание рядом с парками также важно для семей с детьми, причем такие квартиры ищут как российские, так и зарубежные арендаторы. Парки, расположенные рядом с ЖК, больше всего влияют на цену аренды элитной недвижимости. Наценка составляет от 15 до 18 процентов. Иногда собственники назначают наценку в 20 или даже 25 процентов от стоимости.
В ЖК «Дом на Трубецкой», который расположен на границе парка «Усадьба Трубецких», лот площадью 167 квадратных метров можно снять в аренду за 800 тысяч рублей в месяц. В ЖК «Садовые Кварталы» квартиру площадью 150 квадратных метров сдают за 575 тысяч рублей в месяц. Также стоимость на аренду квартир увеличивается в таких ЖК, как «Дом на Бурденко» и Fusion Park. В проектах бизнес-классе стоимость аренды выше, к примеру, в комплексах у Воронцовского парка.
