Спрос на загородные дома на первичном рынке Подмосковья в 2025 году падает, при этом явно заметен рост интереса к участкам без подряда, рассказали РИА Недвижимость эксперты, отметив, что это объясняется сложностями с финансированием у девелоперов и дорогой ипотекой для покупателей, которым проще купить землю и, подкопив денег, начать строить на ней через несколько лет.

Фокус на земле

Сегмент загородных домов рынка Московской области испытывает сложные времена. Застройщики в ряде случаев вынуждены останавливать проекты из-за низкой активности покупателей, отмечает владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский. Причины стагнации – высокая ключевая ставка, сокращение выбора и финансирования льготных ипотечных программ, добавляет он. Особенно сложно чувствуют себя сегменты эконом и комфорт, обращает внимание учредитель экспертного клуба "Загородный девелопмент" Валерий Лукинов.

В сложившейся ситуации, когда загородным девелоперам в Подмосковье сложно возводить дома в своих проектах, участники рынка видят его разворот в сторону реализации участков без подряда (УБП). Руководитель аналитического центра агентства "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов проводит аналогию с 2009 годом, когда в результате экономического кризиса такие участки заполонили практически весь загородный первичный рынок.

"С 2020 года в результате интереса к загородному строительству во время пандемии был взят курс на возведение домов. Но в настоящее время из-за кризиса вновь идет торможение вывода новых проектов с застройкой и переход к формату УБП", – характеризует сложившуюся на сегодняшний день ситуацию Таганов.

На первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья, по статистике "Инкома",на продажу в настоящее время выставлено 61,8 тысячи лотов (89% из них приходится на участки без подряда, 10% – на коттеджи, 1% – на блокированную застройку). За год общее число объектов выросло на 39%, и в основном за счет УБП (+52%), в то время как количество коттеджей в экспозиции сократилось на 20%, а домов блокированной застройки – на 2%.

В сегменте домов стоимостью до 20 миллионов рублей спрос на участки без подряда часто формируют обычные люди, для которых предпочтительно купить участок и строить дом самостоятельно или с недорогой бригадой, говорит Лозовский. По наблюдениям эксперта рынка ИЖС Петра Медникова, у каждой второй семьи между покупкой участка и стартом стройки проходит пять и более лет, в течение которых люди копят на строительство дома.

"Для них участки без подряда становятся, пожалуй, самым востребованным сегментом. Такой формат удобен: можно купить землю сразу, а дом строить поэтапно, не перегружая бюджет. Расходы можно растянуть, не влезая сразу в большую ипотеку", – объясняет член правления AREA Григорий Ашихмин.

В целом на первичном рынке подмосковного загородного жилья количество сделок в годовом выражении, по данным "Инкома", увеличилось на 10% – до 7,2 тысячи. Это произошло за счет роста спроса на УБП (+17%), тогда как спрос на коттеджи упал на 26%, а на дома блокированной застройки – на 44%.

Разнонаправленное движение

Одним из факторов, который склоняет покупателей в сторону приобретения участков без подряда, являются приемлемые цены на землю. В последнее время они снижаются на фоне роста объема предложения, в том числе благодаря выходу на рынок участков из земельного банка небольших девелоперов, говорит руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов.

Средняя стоимость участка на первичном рынке Подмосковья, по данным "Инкома", в настоящий момент составляет 3,2 миллиона рублей – на 2% меньше, чем год назад. Средняя цена сотки под ИЖС в начале сентября 2025 года составляет 457 тысяч рублей, что на 7% меньше, чем год назад, приводит цифры Попов.

При этом коттедж на первичном рынке Московской области, по данным "Инкома", сейчас в среднем стоит 30,8 миллиона рублей – за год показатель увеличился на 27%.

"Девелоперы не имеют возможности снижать цены из-за дорогих кредитов. Все, что они способны сделать, это попытаться регулировать объемы: растягивать сроки вывода проектов, предлагать рассрочки", – объясняет Ашихмин.

Дополнительным фактором роста цен на загородные дома от застройщиков стал переход рынка на эскроу-счета. Он добавил доверия к девелоперам у покупателей, но и привел к росту себестоимости проектов из-за банковских расходов и дорогого финансирования, обращает внимание Ашихмин.

По сравнению с прошлым годом, себестоимость строительства загородного дома в Подмосковье увеличилась примерно на 20%, приводит оценку руководитель направления "Домокомплекты" компании "Технониколь" Дмитрий Апанасенко.

Интерес не повсеместный

В более же дорогом сегменте загородного рынка Московской области эксперты не видят переориентации на участки без подряда.

Это связано с тем, что таких предложений там в принципе совсем немного, говорит владелец агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов.

"Как правило, это земля с коммуникациями в хорошем поселке, на престижном направлении. Такой продукт очень востребован, но его крайне мало. Когда на рынок выходят такие лоты, то их разбирают как горячие пирожки", – объясняет Садыгов.

Рынок в ожидании

Продавцы и покупатели на рынке загородной недвижимости Подмосковья находятся в ожидании лучших времен, делают вывод эксперты. Прежде всего, по словам Ашихмина, все ждут дальнейшего снижения ставки ЦБ и изменения финансовых условий на рынке.

"Этот рынок в целом достаточно инертен, поэтому большинство девелоперов, вероятно, все же доживут до момента возвращения спроса, который будет активизироваться по мере снижения ставки ЦБ", – полагает Лукинов, добавив, что улучшение ситуации возможно уже при ее значении в 14% годовых.

В этой ситуации люди начнут выводить деньги с депозитов, присматривая для себя недвижимость,в том числе и загородную, заключает начальник отдела направления "Загородная недвижимость" в компании "Инком-Недвижимость" Татьяна Максимова.

Хотите узнать больше о том, как развивается рынок загородной недвижимости Подмосковья и какие тенденции будут определять его будущее? Читайте полную статью на сайте РИА Недвижимость: https://realty.ria.ru/20250915/zemlya-2041492411.html