Квартиры стоимостью более 1 млрд рублей на стадии котлована могут и не быть по-настоящему элитными. Принадлежность к классу люкс определяется не только ценой, но и целым набором других параметров, таких как архитектура, метраж, качество отделки, но самое главное — расположение в локации, в которой принято жить у богатых и влиятельных людей. Владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры», член правления AREA (Association of Real Estate Agencies) Григорий Ашихмин рассказывает, как и почему московские районы становятся элитными.
Что определяет статус недвижимости? В первую очередь — локация. Во времена Российской империи статус напрямую коррелировал с удаленностью от Кремля в Москве и от Зимнего дворца в Санкт-Петербурге. Участки под дворцы выделяли согласно статусу будущего владельца: сначала шли члены царской семьи, претенденты на престол, князья по степени близости к трону и уже потом — крупные купцы и промышленники.
В советское время в Москве сложились два новых элитных направления: в Хамовниках формировалась локация проживания академической элиты, на Кутузовском обосновалась партийная элита. Кстати, по аналогии так формировались и новые элитные загородные районы — это как раз Киевское и Минское шоссе с академическими дачами и Рублево-Успенское направление, где жила номенклатура.
Самую интересную характеристику любому району можно дать через ее жителей. По какому принципу они делают свой выбор в пользу того или иного места для жизни? Остоженка и Посольский квартал между Поварской улицей и Гранатным переулком притягивают самых статусных клиентов — тут предпочитает жить политическая и бизнес-элита, для которой не только сам дом, но и адрес имеет значение.
Хамовники за Садовым кольцом с большими широкими улицами, скверами, школами, фитнес-центрами и парками идеально подходят для семейного проживания — отсюда можно быстро добраться в центр города, да и до ведущих университетов рукой подать. Цены здесь прежде были более щадящими, чем в историческом центре, но сейчас тоже бьют рекорды. Патриаршие пруды традиционно привлекали представителей арт-тусовки, артистов, художников, модельеров — так было всегда, поэтому на каждом втором доме висят памятные таблички с известными именами. А вот Красная Пресня, которая относительно недавно разжилась премиальными, но не люксовыми, кварталами привлекает сегодня новый класс молодых амбициозных людей, чаще всего приехавших из регионов. Высокие красивые дома, панорамные виды, близость к «Москва-Сити» и относительно недорогой входной билет — основные магниты для их притяжения.
Якиманка и Замоскворечье раньше не пользовались особенной популярностью у элит — «олд мани» называют эти районы «у бабушки за рекой». Зато молодежь, напротив, недавно обратила пристальное внимание на этот почти нетронутый девелоперами исторический район и сделала выбор в его пользу. Благо многие госкорпорации расположены либо в нем, либо в непосредственной близости и привлекают занятых в этой сфере молодых специалистов удобной логистикой. До работы близко, до Парка Горького можно дойти пешком, через реку переправляться сегодня не так сложно, как 150 лет назад, хотя и не особенно надо, разве что в театр, ЦУМ или ГУМ. В последние десять лет здесь построили новые шикарные дома, район преобразился как внешне, так и с точки зрения качественной инфраструктуры. Безусловно, в этих районах элитные локации будут развиваться по мере окончания строительства новых проектов; вероятно, это будут улицы Малая Ордынка и Пятницкая, Лаврушинский, Старомонетный и Большой Толмачевский переулки.
Вообще, люди объединяются вокруг благоприятной среды. Замки строили на холмах, чтобы была возможность обороняться. Деревни — возле рек, на плодородных землях. Рабочие поселки и города возникали вокруг построенных крупных предприятий и так далее. Каждая социальная группа имеет свои маркеры комфорта, безопасности и престижа.
Элитные районы также формируются вокруг определенных точек притяжения. Традиционно это место жизни первых лиц государства, высшие учебные заведения, место работы и досуга элит. Если для премиум-класса важна логистика и комфорт, то для люкса во главе угла находится локация, уникальность, единая социальная среда.
В современной Москве новыми центрами притяжения, без сомнения, являются Сколково и «Москва-Сити». В Сколково мы пока не наблюдаем элитных проектов, когда они появятся, это будет, скорее, жилье загородного типа: коттеджные поселки, усадьбы. А вот «Сити» начинает обрастать жилыми кварталами, и пока в этой локации смешались все классы, начиная от бизнеса. Большие изменения ждут район Дорогомилово. На территории между Кутузовским и набережной Тараса Шевченко будет реализовано сразу три проекта, в которых предусмотрены разные форматы жилья, вплоть до «парящих» вилл, стоимость которых уже достигла 3 млрд рублей. Речь идет, конечно же, о премиальном сегменте. Удаленность от центра и количество квартир (от 600 до 1000 в каждом из перечисленных кварталов) не дают тех самых уникальных преимуществ, присущих элитному жилью.
Есть еще один узкий сегмент — знаковые объекты. Назовем их исключением из правил. Например, в 2004 году был построен клубный дом на Косыгина, 19. С бассейном длиной 25 м, спа, фитнесом и другими благами исключительно для жильцов. Продавали его только своим в узком кругу. Потом на «вторичке» цены зашкаливали, квартиры с отделкой и мебелью доходили до $50 000 за кв. м. Цены в районе были существенно ниже, не более $10 000 за «квадрат». Сейчас, конечно, этот дом морально устарел и цены в нем приблизились к рыночным.
По расположению Сретенка — все же не Раменки, появление объекта такого уровня способно привлечь интерес как элит, так и девелоперов, которые в будущем сформируют новую среду. Кстати, первая ласточка уже есть: один из строящихся здесь проектов вполне соответствует люксу по инфраструктуре, и цены в нем уже перевалили за 2 млн рублей на стадии котлована.
Что интересно, не весь центр Москвы — люксовый, по крайней мере, пока. Например, Мещанский район расположен вдали от концентрации традиционных элит. Тем не менее шарма ему не занимать: скверы, рестораны, спортивная инфраструктура, до театров недалеко. При этом жизнь здесь течет размеренно и спокойно, вдали от туристического трафика. Один за другим вырастают самые дорогостоящие дома, а квартиры там приобретают люди с самыми известными в мире фамилиями. С точки зрения сочетания локации и уровня застройки тут вполне можно прогнозировать появление именно элитных локаций.
Самый нетронутый и недооцененный центральный район — это, конечно, Басманный, в частности, его сердце — Чистые пруды. Район своей субкультурой и атмосферой напоминает Шестой округ Парижа. Французский лицей во многом является точкой притяжения экспатов. Среди жителей — звезды театра и кино, спортсмены. Но пока проектов высокого уровня недостаточно, чтобы придать району необходимую атмосферу элитарности. Но, без сомнения, у этого исторического района большое будущее.
