В древности здесь находились луга и покосы, за счет чего это местность и получила название Остожье, то есть луг для стога сена. Улица Остоженка появилась в семнадцатом веке, тогда здесь располагалась Конюшенная слобода, где держали лошадей царской семьи.
В советское время в 1935 году Остоженка была переименована в Метростроевскую. Тогда здесь прокладывали первую ветку московского метро. Затем район архитекторы предлагали снести и построить на его месте аллею от Дворца советов к Лужникам. Планы не реализовались, район был забыт, в результате сложилась уникальная для Москвы ситуация: район расположен близко к Кремлю, а более 70 процентов квартир были коммунальными. 40 процентов домов не соответствовали санитарным нормам. В 1986 году Остоженка была первой улицей в Москве, которой вернули историческое название.
Именно здесь началась история рынка элитной недвижимости. В начале девяностых годов это был район с ветхими домами, многие из них были «домами с историей». Богатые клиенты начали выкупать квартиры целиком, но в итоге оказывались владельцами больших квартир в ветхих зданиях. Активная застройка в районе началась после кризиса 1998 года. Тогда некоторые исторические здания были разрушены, другие подверглись реконструкции, а на их месте стали возводиться новые элитные дома. А рекламная кампания превратила район в «золотую милю». Больше всего элитных домов в этом районе было построено в начале 2000 годов.
Одним из первых зданий нового времени на Остоженке появилась элитная жилая недвижимость в Молочном переулке, следующим было здание Сбербанка, по адресу в Курсовом переулке, в доме 6 и 8. Первым девелопером, начавшим осваивать Остоженку, стала компания Rose Group, позже переименованная в RGI. Она построила и сдала такие комплексы, как «Молочный 1», сданный в 2002 году, «Бутиковский 5», который был сдан в 2003 году, жилой комплекс Crystal House, сданный в 2004 году. ЖК Copper House компания сдала в 2005 году. На Остоженке также было построено множество комплексов компанией «Донстрой». Среди них такие ЖК, как Barkli, сданный в 2002 году, ЖК «Ваш клубный дом», сданный компанией в эксплуатацию в 2003 году. Жилой комплекс «Новая Остоженка» появился в 2004 году, а ЖК State Development был сдан в 2004 году. ЖК Barkli Virgin House от компании «Донстрой» был сдан в 2012 году.
Остоженка не является отдельной административной единицей столицы, однако именно здесь сформировался один из самых дорогих рынков, а рядом с улицей появилась самая большая концентрация элитных домов с уникальной однородной средой.
Территориально Остоженка входит в район Хамовники, при этом риелторы выделяют эту локацию в отдельный кластер рынка. Кроме самой Остоженки, она включает Пречистенку, Чистый и Пречистенский переулки, улицы Волхонку и Ленивку, а также Пречистенскую набережную. Остоженка — это не только место с элитной застройкой, но и улица с крупным культурным и историческим бэкграундом. Сейчас на Остоженке открыто множество кафе, ресторанов, банков, магазинов, медицинских центров, поликлиник, располагаются Центр оперного пения Галины Вишневской, Дипломатическая академия МИД РФ, несколько музеев. Рядом частный детский сад, школы и гимназии, спортивная и художественная школы, крупные БЦ, такие как «Остоженка», «Дом Парк Культуры».
Еще десять лет назад Остоженка была самым престижным районом для покупки высокобюджетных лотов. Сейчас спрос на элитные объекты недвижимости снизился из-за уплотнения застройки. Однако эта локация остается брендом. До сих пор здесь живет больше всего состоятельных людей, а Остоженка остается одним из самых дорогих столичных районов по ценам на недвижимость. Она находится на втором месте после Патриарших прудов.
На Остоженке почти все здания признаны памятниками архитектуры. К примеру, здесь расположен деревянный дом, ранее принадлежавший семье Тургеневых, в 2007 году в доме открылся музей писателя. В основном квартиры здесь выставлены в доходных домах и отреставрированных особняках.
Среди исторических домов на Остоженке больше всего доходных домов, особняков, домов-музеев. Некоторые эксперты называют текущий этап, который проходит эта локация, джентрификацией. Часто квартиры здесь приобретают покупатели из регионов. Также чаще всего на Остоженке покупают квартиры те, кому уже исполнилось 40 лет, а бюджет покупки в среднем достигает 70-100 миллионов рублей. На вторичном рынке Остоженки сейчас представлено около 100 тысяч квадратных метров. Продаются лоты в зданиях дореволюционной постройки, доходных домах, а половина выставленных квартир приходится на ЖК, построенные в 2000-2010 годах. Большинство квартир продается с отделкой. Цена за квадратный метр в элитных квартирах достигает 20 тысяч долларов. Квартиры в элитных комплексах начала двухтысячных годов стоят в среднем 1,2 миллионов рублей.
Самые недорогие предложения начинается от 350 тысяч рублей за квадратный метр. Самая недорогая двухкомнатная квартира на Остоженке площадью 28 квадратных метров выставлена продажу за 23,5 миллионов рублей, самая недорогая квартира с тремя комнатами стоит 45 миллионов рублей. Квартиры с четырьмя комнатами продаются от 33 миллионов рублей, площадь таких лотов достигает 90 квадратных метров.
Из недавно введенных в эксплуатацию ЖК специалисты отметили такие комплексы, как «Новая Остоженка», «Парк Палас», «Остоженка 11», Cooper House. Сейчас на рынке новостроек Остоженки представлены шесть жилых комплексов, такие как Nabokov, «Кленовый DOM», «Резиденция на Всеволожском», Noble Row, Villa Grace и Allegoria Mosca. Всего на рынках новостроек выставлено 40 квартир общей площадью 6,3 тысяч квадратных метров.
Квартиры в новостройках стоят от 103 миллионов рублей, а самый дорогой лот продается за 25 миллионов долларов. Всего 1 процент от общего количества сделок элитного рынка Москвы приходится на лоты на Остоженке. Здесь продается так мало квартир, как отмечают эксперты из-за большой дороговизны лотов. В среднем цена предложения составляет около 1,5 миллионов рублей. Остоженка находится в числе трех самых дорогих локаций. Ее опережает только Патриаршие пруды с ценой в 1,88 миллионов рублей. На третьем месте находится Якиманка с ценой в 1 миллион рублей.
Эксперты насчитывают около десяти перспективных площадок для строительства домов на Остоженке общей площадью 40-50 тысяч квадратных метров, всего, по их прогнозам, за 5-10 лет здесь появится около 2000 квартир и апартаментов элитной жилой недвижимости. В ближайшее время на рынке может появиться еще два проекта.
Некоторые эксперты уточняют, что это будут точечные застройки, благодаря которым появится несколько новых клубных домов, часть проектов будет реализована как реконструкции старинных особняков. Другие эксперты высказывают мнение, что потенциал для застройки данной локации уже исчерпан в силу того, что площадь района ограничена. А также из-за того, что приоритеты покупателей элитного жилья изменились.
Среди минусов Остоженки аналитики также называют отсутствие парков и бульваров, где можно было бы гулять. Покупатели элитной недвижимости могут выбирать жилые комплексы в других районах, с гораздо более привлекательной экологической обстановкой.
Однако не все эксперты согласны с данной позицией. Остоженка по-прежнему остается привлекательной из-за разнообразия выбора жилья, а также однородной среды. ЖК здесь построены в совершенно разных стилях, от московской классики до минимализма, так что любой покупатель найдет себе архитектурный проект по душе.
Почти все покупатели, которые готовы потратить больше 15 тысяч долларов за квадратный метр, рассматривают Остоженку как основную локацию, либо вместе с недвижимостью, расположенной на Арбате. Однако, говорят эксперты, есть группа клиентов, которые разочаровались в Остоженке.
Многие покупатели уже имеют одну квартиру на Остоженке и не собираются менять район, а ищут здесь же вторую или третью квартиру. По прогнозам аналитиков, в следующие 10-15 лет Остоженка по-прежнему будет одной из лидирующих локаций и по цене, и по количеству объектов недвижимости элитного класса.
