Согласно действующему законодательству, застройка территорий вблизи воды значительно ограничена. Самый жесткий режим установлен на водных объектах, которые используются для питьевого водоснабжения с установленными водоохранными зонами. Иногда по поводу строительства рядом с такими водоемами идут судебные тяжбы, которые заканчиваются решением о сносе уже существующих построек или даже изъятии земельных участков.
В начале 2020 года в суды Московской области поступило довольно много исков о сносе некоторых построек с требованиями вернуть участки в госсобственность. Как же правильно возводить коттедж, чтобы его впоследствии не снесли? В этом случае поможет наличие разрешительных документов на строительство, наличие генерального плана и правила использования земли в том населенном пункте, где построен коттедж. Также необходимо проверить в Росреестре наличие документов о регистрации права собственности, соответствие ПЗЗ, данных Росреестра и вида использования земельного участка.
Коттедж может быть признан самовольной постройкой, если он возведен без прав на земельный участок или без проведения необходимых согласований, то есть при нарушении градостроительных и архитектурных норм. Стоит проверить, предназначен ли участок для жилищного строительства. Здание могут снести по решению суда, если при строительстве были нарушены права соседа или же доказано, что дом угрожает здоровью и жизни других граждан.
При строительстве на первой береговой линии у собственника может возникнуть ряд ограничений на застройку участка. Если река, озеро или карьер признаны водоохранной зоной, то они могут принадлежать к одному из трех поясов регулирования.
Первый пояс - строительство полностью запрещено или же действуют жесткие ограничения. По Водному кодексу нельзя возводить коттеджи в пределах береговой полосы, она обычно составляет от 5 до 20 метров в зависимости от протяженности водоема. Водоохранными зонами признаются территории от 50 до 200 метров - их ширина также зависит от протяженности водоема. В пределах таких зон можно строить только дома при наличии специальных сооружений, защищающих воду от загрязнений. Например, при наличии канализации или локальных очистных сооружений.
Для источников питьевой воды предусмотрены санитарные зоны - не менее 100 метров. В этих границах запрещается любое строительство, кроме объектов, которые признаны необходимыми для эксплуатации водного объекта. Пояс строгого режима, где запрещено любое строительство, включает территорию, на которой расположены водозаборы, площадки с водопроводными зданиями и водопроводящим каналом.
Во втором и третьем поясе в некоторых случаях допускается строительство жилья с проживанием людей. При этом обязательно соблюдать требования, которые препятствуют загрязнению источников водоснабжения. Установленные пояса санитарных зон регламентируются Единым государственным реестром недвижимости и отображаются на карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки.
Если здание у воды признано самовольной постройкой, спасти его от сноса можно, если нет нарушений строительных норм, а на самом земельном участке разрешено строительство зданий, которые не создают угрозу для жизни и здоровья других лиц. В случае самовольного строительства можно добиться признания права собственности. Если признано, что здание не может находиться на участке в связи с ограничениями по поясам, а у собственника есть все разрешительные документы, то при его сносе можно требовать взыскания убытков с органов власти, выдавшего разрешение на строительство. Компенсацию рыночной стоимости дома можно потребовать через суд, установив ответственность органа, выдавшего разрешительные документы.
