Вложение инвестиций в коммерческую недвижимость небольшой площади может принести стабильный доход. Частные инвесторы предпочитают вкладывать деньги в жилую недвижимость, однако инвестиции в коммерческий объект не только способны принести неплохой доход, но и являются более выгодными.
Эксперты подсчитали, что ставки аренды на коммерческие помещения выше, чем на жилье того же метража. К примеру, по одной и той же цене можно купить квартиру с двумя комнатами на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади в небольшом бизнес-центре.
Арендная ставка на квартиру после сдачи дома в эксплуатацию составит 35-40 тысяч рублей. Инвестиции в ремонт и покупку необходимой мебели с техникой могут доходить до миллиона рублей. В целом такое вложение окупится через 17 лет. При сдаче в аренду коммерческого помещения и ставке в 20 тысяч рублей в год за квадратный метр срок окупаемости сократится до 7-8 лет, а в месяц владелец сможет получать около 80-85 тысяч рублей.
Аналитики подчеркивают, что сейчас выгоднее всего вкладывать деньги в помещения стрит-ретейла, они демонстрируют самый высокий уровень доходности. В спальных районах прибыль составит 10-12 процентов, в ЦАО от 8 до 10 процентов. При этом окупится подобная инвестиция за 10-12 лет.
Еще одним преимуществом коммерческого рынка называют то, что этот рынок лучше регулируется, чем рынок аренды жилой недвижимости, так как все документы оформляются официально, а владельцы платят налоги. Ремонт помещений также часто лежит на арендаторе. При этом специалисты подчеркивают, что коммерческие помещения являются более сложным продуктом, чем квартиры, поэтому предлагают заранее учитывать все факторы: местоположение, планировку, транспортную доступность, окружение.
Сейчас на рынке коммерческих помещений большое число предложений. Самыми популярными считаются помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни, а в новых районах и только что сданных ЖК могут также хорошо окупаться помещения под магазины, фитнес-центры, детские центры, медцентры. Лучшими считаются объекты, которые расположены на первой линии жилых домов. Многие предпочитают приобретать коммерческие помещения, которые находятся в торговых и бизнес-центрах, меньше спрос на такие объекты, которые находятся в глубине района.
Если же инвестор предпочитает вкладывать средства в офисные помещения, то аналитики советуют прежде всего составить бизнес-план для того, чтобы понять расположение помещений, кому они могут быть нужны и долго ли будут востребованы. Так, специалисты предлагают инвесторам с небольшим капиталом не пытаться вкладывать деньги в дорогостоящие объекты, расположенные в бизнес-центрах высокого класса. Если есть желание вкладывать в офисную недвижимость, лучше всего нанять управляющего, который поможет вложить средства, замечают аналитики.
Квадратный метр коммерческой недвижимости в столице очень сильно различается по стоимости - от 35 тысяч рублей до 1,5 миллионов рублей. На цену всегда влияет доходность объекта. Стоимость торговых площадей в центральных районах стартуют от 100 миллионов рублей. При цене помещения в 85-120 миллионов рублей и сроке окупаемости в 10 лет, арендаторы могут выплачивать ежемесячно до 0,7-1 миллионов рублей. Если же упомянуть спальные районы Москвы, то здесь коммерческие площади будут стоить 50-65 миллионов рублей при аренде в 500-600 тысяч рублей и сроке окупаемости в восемь-девять лет при доходности в 11-12 процентов.
В более бюджетных предложениях могут быть уже существующие арендаторы. К примеру, в ближнем Подмосковье продается помещение за 3,2 миллиона рублей и площадью 35 квадратных метров с арендатором. Арендатор ежемесячно платит по 32 тысячи рублей в месяц.
Арендные ставки в офисной недвижимости начинаются от 12,5 тысяч рублей за квадратный метр в год, средними ставками считаются цены в 18 тысяч рублей и выше. В торговых помещениях на улицах с малым пешеходным потоком годовая ставка составит от 15 тысяч рублей за квадратный метр в год.
Эксперты сформулировали также правила для инвесторов. Перед покупкой они предлагают сформулировать цель покупки - приобретается ли объект для долгосрочной или краткосрочной инвестиции, какую хотелось бы получить доходность, какова будет степень участия инвестора в управлении помещением, каков может быть прогноз относительно востребованности помещения. Цену объекта надо соотнести с планируемым доходом от аренды, какой объект тут может открыться и насколько он будет востребованным в районе. Специалисты также предлагают оценить, насколько тут большой пешеходный и транспортный трафик, каково техническое состояние помещения, проверить документы.
В стрит-ритейле помимо основных параметров, таких как местоположение и общая площадь, есть еще дополнительные: у помещения может быть подвал, хорошее качество планировки, юридически грамотно оформленные документы. Даже то, на какой части дома расположено помещение, может влиять на его стоимость.
Аналитики вывели несколько параметров самых универсальных помещений для ритейла: правильная форма планировки, небольшая площадь. Лучше всего сдавать помещения сетевым арендаторам, так как небольшим «семейным» предприятиям сложно бывает выдержать конкуренцию с сетевиками.
Эксперты не советуют соблазняться небольшой ценой сделки или низкой арендной ставкой. Если комплекс еще не заселен жильцами или здесь уже есть подобные объекты, помещение будет простаивать. Аналитики предлагают в таком случае работать с консультантами по коммерческой недвижимости, или выбрать локацию, где уже много жителей, и понятно, каких именно предприятий не хватает.
Следует также обратить внимание на параметры помещения, на планировку, витринное пространство и визуальную доступность, а также достаточные мощности. Продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 квадратных метров, а учебным центрам нужна регистрация по адресу, рестораны же, расположенные рядом с жилыми квартирами, могут работать только до 22:00.
