На локальных рынках московских новостроек всё чаще происходит смена классов: проекты массового сегмента и бизнес-класса уступают место премиальным и высокобюджетным. Аналитики выделили 10 районов «старой» Москвы, где по итогам анализа новых проектов наблюдается наиболее выраженная «премиализация».
Цель исследования — выяснить, какие районы за последние десять лет становятся всё более премиальными с точки зрения нового предложения. Для этого специалисты сравнили проекты, появлявшиеся на районных рынках с 2016 по 2020 год, с теми, что вышли в следующую пятилетку — с 2021 по 2026 год. В фокусе оказались районы, где прежде чаще стартовали проекты бизнес-класса или массового сегмента, а в последние годы им на смену пришли премиальные и высокобюджетные. Таких районов в «старой» Москве нашлось десять.
Показательным примером стал Пресненский район. В период с 2016 по 2020 год среди 15 вышедших здесь проектов было три бизнес-класса, пять высокобюджетных и семь премиум-класса. В следующую пятилетку район выдал 16 новых проектов, из которых лишь один относился к бизнес-классу, семь — к высокобюджетному сегменту и восемь — к премиальному. Район последовательно укрепляет статус и становится всё более элитным.
Эксперты объясняют это тем, что Пресненский район обширен географически, из-за чего прежде картина местного рынка была довольно пёстрой. Со временем число свободных площадок начало сокращаться, а девелоперы видели в этой территории большой потенциал для повышения класса проектов — благодаря близости к Кремлю и присутствию главного делового центра столицы. Москва-Сити продолжила расти и притягивать покупателей и инвесторов с крупными бюджетами, став главным драйвером роста Пресненского рынка новостроек.
Другим центром «премиализации» стал Можайский район на западе Москвы. С 2016 по 2020 год здесь состоялось восемь премьер: шесть бизнес-класса и два проекта массового сегмента. В следующую пятилетку картина изменилась: стартовало четыре проекта бизнес-класса и два премиальных. По оценке экспертов, Западный административный округ в последние годы стал главным направлением роста числа премиальных и высокобюджетных проектов.
Кутузовский проспект по праву называют второй «золотой» милей столицы. Конкуренция здесь особенно высока: предложение в этих сегментах достигло исторического максимума, покупатели всё тщательнее выбирают локации с оптимальным соотношением цены и качества. При этом выход новых проектов ближе к центру осложнён плотной сложившейся застройкой и транспортными ограничениями, что подталкивает рынок премиального жилья двигаться дальше на запад.
В Даниловском районе, расположенном в Южном административном округе, общее число новых проектов выросло: с 11 в первой пятилетке до 19 во второй. Новостройки бизнес-класса по-прежнему активно выходят на рынок, их стало даже немного больше: восемь против одиннадцати. При этом количество проектов премиум-класса удвоилось с трёх до шести, впервые появился проект высокобюджетного сегмента. Это делает район заметно более премиальным, чем прежде.
Похожая динамика в районе Раменки. С 2016 по 2020 год здесь вышло 11 проектов, большинство из которых, а именно шесть проектов относятся к бизнес-классу, плюс два высокобюджетных, один массовый и два премиальных. В период с 2021 по 2026 год структура изменилась: бизнес-класса стало вдвое меньше, таких насчитывается всего три проекта, высокобюджетных — один, ни одного массового, а число премиальных выросло до четырёх.
Интересная динамика прослеживается в Хорошево-Мневниках. В первой пятилетке в районе состоялось 11 премьер, из которых восемь относились к бизнес-классу, один к высокобюджетному сегменту и два к премиум-классу. В следующие пять лет число проектов бизнес-класса сократилось вдвое до четырёх, а количество премиальных выросло с двух до трёх.
«Премиализация» проявляется и в районах, где новые проекты выходят редко. В Преображенском на востоке Москвы с 2016 по 2020 год состоялась всего одна премьера — проект бизнес-класса. В следующую пятилетку район получил два проекта бизнес-класса и два проекта премиум-класса. В Нагатинском Затоне, где долгие годы доминировали комфорт- и бизнес-класс, с 2016 по 2020 год не вышло ни одного нового проекта.
Зато с 2021 по 2026 год здесь появились сразу два проекта премиум-класса. Эксперты указывают на то, что Южный административный округ за последние годы сильно изменился. Самый яркий пример масштабного редевелопмента — Нагатинский полуостров, где появился крупнейший в Европе крытый парк развлечений «Остров мечты», развиваются проекты прибрежной инфраструктуры, в том числе Южный речной вокзал и первый в Москве пляжный курортный комплекс Dream Beach Club, разбиты крупные ландшафтные парки. По мнению экспертов, Нагатинский полуостров — наглядный пример того, как сначала создаётся среда для «премиализации», а затем начинаются старты проектов более высокого класса.
В Беговом районе с 2016 по 2020 год среди новинок было четыре проекта бизнес-класса и один премиум-класса. В следующую пятилетку бизнес-класс не появился вовсе, зато вышли два новых проекта премиум-класса.
В районе Аэропорт с 2016 по 2020 год появился один проект бизнес-класса и один массового сегмента. В следующую пятилетку ни одного массового проекта не вышло, зато добавились два бизнес-класса и сразу три проекта премиум-класса.
В Гагаринском районе на юго-западе Москвы новые проекты редко выходят на рынок: территория плотно застроена. Тем не менее структура предложения заметно изменилась. Если с 2016 по 2020 год здесь вышел лишь один проект, и тот бизнес-класса, то в следующую пятилетку появился один проект премиум-класса. Ы том же районе стартовали продажи проекта высокобюджетного сегмента, что является большой редкостью для московского рынка новостроек за пределами Центрального административного округа.
