Рынок новостроек Москвы стремительно смещается в сторону высокого бюджета. По итогам первого полугодия 2026 года доля премиальных и элитных проектов среди новых стартов достигла почти 82 процентов. При этом массовый сегмент в старых границах города практически исчез: за полгода не стартовал ни один такой проект, а единственная новостройка комфорт-класса появилась в Новой Москве.
Для сравнения: год назад, в первом полугодии 2025-го, доля дорогих новостроек в общей структуре стартов составляла лишь 22,2 процента. Таким образом, показатель вырос почти в 3,7 раза.
Аналитики объясняют всплеск дорогих запусков отложенным спросом девелоперов. Застройщики выходят на рынок не из-за роста спроса, а из-за высокой стоимости содержания площадок с готовой проектной документацией. Эксперты не ожидают роста покупательской активности в ближайшее время, учитывая сложную экономическую обстановку и превышение предложения над спросом.
Специалисты рынка отмечают дополнительную проблему: в престижных локациях уже накопилось избыточное предложение в высокобюджетном и премиальном сегментах. Цены там вышли на плато, а новые проекты стартуют без дисконта и почти не интересуют инвесторов.
Общее число новых проектов на рынке выросло на 22,2 процента - до 22 стартов против 18 годом ранее. При этом структура стартов серьезно изменилась. 11 проектов относятся к высокобюджетному сегменту - шесть элитных и пять делюкс-класса. Это рекордный показатель за всю историю рынка. Семь проектов - премиум-класса (против двух годом ранее). Три проекта - бизнес-класса, один из них в Новой Москве (в 2025 году таких стартов было девять).
Эксперты объясняют спад в сегменте бизнес-класса тем, что девелоперы ждут снижения стоимости проектного финансирования и удешевления рыночных кредитов.
Что касается массового жилья, эксперт указывает на растущую конкуренцию с готовыми квартирами от собственников, где цена квадратного метра заметно ниже. Дополнительным ударом стало ужесточение с 1 февраля условий семейной ипотеки - именно эта программа была главным драйвером спроса на бюджетные новостройки.
Смещение интереса застройщиков в сторону дорогих проектов можно было заметить еще в конце прошлого года: тогда доля доступного жилья в старых границах Москвы опустилась примерно до 30 процентов - минимума за всю историю рынка.
Аналитики связывают сокращение массового сегмента с падением спроса, наиболее чувствительного к высоким ипотечным ставкам и изменениям льготных программ, с большей маржинальностью дорогих проектов для девелоперов. Часть комфорт-класса при этом замещается новостройками по программе реновации.
