В столице уже в течение нескольких лет увеличивается число торговых центров площадью от 3 тысяч до 20 тысяч квадратных метров. Каждый год в городе появляется от двух до четырех новых объектов такого формата. Подобные магазины пользуются популярностью у народа. Москвичи стремятся посещать небольшие центры, расположенные рядом с домом. Эксперты рассказали о том, как приобрести подобный объект и как скоро окупится вложение.
Управление ТЦ предполагает не только работу с трафиком, но и проведение мероприятий, увеличение лояльности покупателей. Если инвестор задумывается о том, чтобы вложить средства в такой объект, необходимо быть готовым к полной вовлеченности во все бизнес-процессы. В среднем для покупки подобного бизнеса понадобится от 300 до 700 миллионов рублей. В пересчете на стоимость квадратного метра это составит 150-200 тысяч рублей.
Найти подобный бизнес для покупки можно в трех случаях: обратившись в профильные компании, самостоятельно по объявлениям в Интернете или вложить долю в краудфандинговую платформу. Первый вариант является самым дорогим и надежным, во втором случае инвестор может значительно сэкономить, но все риски берет на себя, в третьем случае вложения будут меньше, как и риски, но и прибыль может уменьшиться.
Необходимо найти место, где хороший трафик, лучше всего, если ТЦ будет находиться рядом с метро, дорогой и жилыми кварталами. Локация — самое главное для успеха подобного бизнеса. Важны также качество объекта и состав арендаторов. Должен быть сильный якорный арендатор, который притягивает покупателей: супермаркет, детский магазин, товары для дома, также это могут быть магазины одежды и обуви, аптека, зоомагазин, небольшие детские и спортивные магазины или фастфуд.
Концепция проекта должна быть понятной и удобной для посетителей, поэтажные планы простыми, а рядом не должно быть ТЦ такого же формата. Важно и качество договоров аренды, включая срок действия. Перед покупкой стоит проверить как надолго заключены договоры с арендаторами. Коэффициенты аренды для продуктового супермаркета составляют 5-8 процентов от годового товарооборота, если магазин торгует на 100 миллионов рублей в год, он может платить за аренду 5-8 миллионов рублей. В аптеке или магазине одежды этот показатель может достигнуть 15-30 процентов от товарооборота.
Проверка ТЦ перед покупкой должна включать три стадии: юридическую, техническую и финансовую. Ее проводят после подписания соглашения о намерениях с продавцом, уверившись, что продавец за это время никому не продаст бизнес. В проверку эксперты советуют включать не только пакет документов на землю, здание, свидетельство о праве собственности, но и договоры со снабжающими организациями. Важно проверить и законность существования здания, легитимны ли были все стадии строительства: проектирование, строительство и ввод. Специалисты также рекомендуют проверить техническое состояния торгового центра: качество постройки, планировку, эвакуационные выходы, состояние инженерных систем, лифты, эскалаторы, кондиционирование. Необходимо изучить бухгалтерию — поступление и расходование денежных средств, наличие задолженности.
Только после проверочных мероприятий составляется договор купли-продажи, так как по итогам проверки может быть скорректирована цена. При обнаружении юридических или технических рисков, в договор стоит добавить блок гарантий. Регистрация перехода права собственности происходит в период от пяти до 12 рабочих дней после сделки.
Для управления ТЦ лучше всего сформировать профессиональную команду. В работе ТЦ важны не только управление и администрирование, но и регулирование отношений с арендаторами, бухучет, эксплуатационный контроль, реклама. Приносить небольшое ТЦ может 11-13 процентов годовых. А срок, за который окупится подобный бизнес, составляет семь-девять лет. Самой большой статьей расходов остаются налог на имущество, который исчисляется на основе кадастровой стоимости, его ставка составляет 1,7 процентов. Также не стоит забывать и об операционных издержках: эксплуатации и обслуживании инженерных систем, охране, уборке, управлении и коммунальных услугах. В среднем издержки могут достигать 4-8 тысяч рублей за квадратный метр в год.
Для приобретения ТЦ потребуется около 6-12 месяцев. До 6 месяцев может уйти на поиск объекта и переговоры с продавцом, около трех месяцев — на проверку объекта и столько же на заключение самой сделки. Перед покупкой ТЦ лучше «потренироваться» на стрит-ретейле, попробовать приобрести помещение с аптекой или магазин, инвестиции в такой проект начинаются от 20 миллионов рублей.
