Многие инвесторы в России задумываются о вложений в зарубежную недвижимость, бюджет подобных вложений очень часто может составлять нескольких сотен тысяч евро. Обычно в Европе предложения доходной коммерческой недвижимости начинаются с 5 миллионов евро, а стоимость небольших магазинов в хороших локациях составляет от 3 до 5 миллионов евро.
Может показаться, что сумма в 100 тысяч евро мала для того, чтобы приобрести хороший доходный объект. Однако на международном рынке много продуктов, которые стоят от 100 до 500 тысяч евро, это как небольшие апартаменты, которые приносят 5 процентов годового дохода, так и сделки в проектах, доходность которых составляет 10-15 процентов годовых
К инвестициям не стоит относить покупку недвижимости для собственного использования, ради ВНЖ или гражданства. Разным цели соответствуют различные критерии выбора, если человек выбирает жилье для себя, ему лучше ориентироваться на собственный вкус. Недвижимость, приобретенная ради получения резидентства, редко будет приносить ощутимый доход.
Если же целью является сохранение и приумножение капитала, то можно выбрать один из пяти продуктов: купить номера в отеле, комнаты в студенческих общежитиях или в домах престарелых, небольшие апартаменты и квартиры, заняться ремонтом квартир, ссудами под проекты девелопмент или, клубными сделками в проектах.
Для первых трёх продуктов характерна общая стратегия. Покупатель приобретает объект и получает доход, сдавая его в аренду. Срок инвестиций в подобные проекты составляет от 5 до 10 лет при доходности в 3-5 процентов годовых.
При этом цена на недвижимость растет в среднем на 2-3 процента в год. Такая стратегия лучше всего подходит для тех, кто хочет сохранить свои деньги и сберечь их от инфляции. При этом чаще всего за эксплуатацию и заселение объекта отвечает управляющая компания.
Стоимость таких объектов, как номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях или домах престарелых, начинается от 100 тысяч евро. Для покупки доступны как отдельные лоты, так и нескольких жилых лотов. Эту недвижимость нельзя использовать для собственного проживания, однако подобные варианты вложения денег обладает довольно высокой доходностью и находится на уровне 3-5 процентов годовых.
Небольшие апартаменты и квартиры лучше приобретать в крупных благополучных городах. Один из самых удачных вариантов - малогабаритные квартиры площадью в 20-35 квадратных метров и стоимостью от 120 тысяч евро.
Такие лоты лучше всего приобретать в новостройках, средний доход от аренды достигает 4-5 процентов годовых. В Германии контракты на подобную недвижимость заключаются сроком на год, так что владелец может регулярно повышать арендную плату. Также можно легко выселить жильцов, если они неплатежеспособны. Лоты площадью в 70-80 квадратных метров стоят от 300-400 тысяч евро. Их доходность достигает около 3 процентов при сдаче в долгосрочную аренду. Они ликвиднее, чем лоты в 20-35 квадратных метров. В самых популярных районах, в центре крупных городов мало новых домов, и большая часть квартир продается на вторичном рынке, но в таких объектах больше затраты на эксплуатацию.
Эксперты предупреждают, что предложения с очень высокой доходностью от аренды в 7-10 процентов и гарантированным арендным контрактом в течение первых лет владения могут быть признаком не ликвидности недвижимости и завышенной цены. При покупке такого объекта сумма в 10 процентов дохода может уже оказаться заложена в цену лота, а после гарантийного срока могут пропасть как арендаторы, так и шанс продать недвижимость с выгодой.
При реновации квартир инвестор может приобрести квартиру на вторичном рынке в предремонтном состоянии, а после ремонта сдать ее в аренду или перепродать с прибылью. Ремонт длится от 3 до 6 месяцев, и на него приходится тратить в среднем от 200 до 400 тысяч евро. Сдача подобных лотов в аренду приносит около 4 процентов годовых, а при продаже доходность объекта достигает 10-15 процентов. При краткосрочной аренде доходность квартиры становится выше на процент, при этом возрастают и риски простоя.
Надо также учитывать налоги на покупку недвижимости, расходы на оплату услуг компании, управляющей недвижимостью, затраты по оформлению счета в банке, на юридические услуги, нотариуса, аудитора и прочее. Придется ездить на просмотр объектов, оформлять большое количество документов и отчитываться в налоговой в России.
Следующие два способа получения дохода от инвестиций подходят инвесторам с опытом, которые хотят получить высокий доход от инвестиций и готовы к высоким рискам. В обоих случаях это инвестиции в строительство новых домов или в резервацию под управлением профессиональной команды.
При ссудах под проекты девелопмента проектная компания находит займы под реновацию квартир и домов или под строительство новых объектов. У займов фиксированная ставка роста, которая обычно достигает 8-12 процентов годовых. Войти в проект можно при вложениях от 100 тысяч евро. Большинство проектов инвестиций имеют срок максимум в два года.
Еще один вариант — это клубные сделки в проектах девелопмента, когда в сделке объединяются несколько игроков рынка. Обычно инвесторов в подобных проектах не более пяти, есть также генеральный партнёр. Доходность зависит от проекта и чаще всего достигает 10-15 процентов годовых. Обычно один проект реализуется в течение двух-трёх лет. Такие сделки сложны по структуре, а минимальный порог входа в них составляет 500 тысяч евро.
При подобных групповых инвестициях общий бюджет может достигать нескольких миллионов евро, что гарантирует лучшие условия банковского финансирования и предоставляет возможность налоговой оптимизации, которая невозможна при маленьких бюджетах. В подобных проектах каждый участник предварительно отдельно проверяет риски, так что, если другие компаньоны готовы участвовать в проекте, их согласие становится дополнительным фактором надежности.
Коллективные инвесторы обычно платят налог от дохода. Ставки зависят от страны, где проживает инвестор, юридической структуры проекта и прочего. Например, в случае займа россияне платят НДФЛ в размере 13 процентов от суммы дохода.
Даже в самых консервативных проектах нельзя исключать риски. Однако в случае ответственных инвестиционных программ при самом неблагоприятном случае инвесторы могут вернуть свой капитал без прибыли. Часто организаторы подобных инвестиций предлагают дополнительные условия для увеличения доверия, например, вкладывают собственные средства и рискуют вместе с партнерами.
