До революции в Москве и Санкт-Петербурге люди жили в основном в арендованных домах и квартирах. Также существовали паевые фонды. Среди жилого фонда к доходным домам относилось около 80 процентов. Часть отчислений с подобных домов шла в городской бюджет. Так, в 1913 году общий доход в Москве составил 47 миллионов рублей, из которых 7 миллионов поступили от владельцев доходных домов.
Первые подобные сооружения появились в столице в 1785–1790 годах. В середине девятнадцатого века доходные дома стали строить в массовом порядке. Здесь стали селиться банкиры, инженеры, преподаватели, рабочие и студенты. В конце девятнадцатого века в Москве и Санкт-Петербурге стали проводить и общее благоустройство: расширяли улицы, прокладывали электрокабели, канализацию, водопровод.
В основном доходные дома строились в трех стилях: модерне, неорусском и неоклассике. Часть проекты подобных сооружений поручали известным архитекторам.
В начале двадцатого века в столице уже было построено 550 доходных домов. Больше всего их было возведено в 1911–1915 годов. За четыре года воздвигли 195 зданий.
В Санкт-Петербурге подобные дома появились еще в восемнадцатом веке. Все больше домов стали строить здесь с середины девятнадцатого века. За этот период было построено примерно 80 процентов недвижимости города.
Рекламировали подобные дома их именитые жильцы. Часто владельцы сами приглашали ту или иную знаменитость пожить в доме. Некоторые дома были ориентированы на определенную публику, например, в зданиях, построенных рядом с университетом, селились профессора.
В доходных домах чаще всего селились чиновники, бизнесмены, молодые семьи. Строились и доходные дома эконом-класса для наиболее бедных слоев населения. Ночлежные дома относились к временному жилью.
Всего в этом виде жилья было четыре категории, отличавшиеся по комфортности и размеру квартир. Первый класс – это дома барского типа. К таким относился, к примеру, доходный дом на Большой Ордынке. Он был построен купцом первой гильдии Булычевым, в здании было всего 20 квартир. Второй класс: доходные дома для высших чиновников из банков, страховых компаний, акционерных обществ. Таким был дом в семь этажей в Большом Успенском переулке. Он был возведен в 1914 году для бизнесмена Заварского и вмещал 35 квартир. Третий класс – это доходные дома для чиновников и учителей. Все эти люди имели средний доход. К подобным домам относился, к примеру, дом братьев Орловых на Большой Садовой, 25 с семью корпусами. Последний класс: дома с коечно-каморочными квартирами. Здесь селились те, кто приехал в Москву на заработки на длительное время. В подвалах таких строений размещали ночлежки для беднейших граждан.
Люди, снимавшие квартиры, могли объединяться в товарищества для возведения доходных домов с типовыми квартирами и одинаковым уровнем комфорта. Вступительный взнос для того, кто хотел иметь квартиру в 120 квадратных метров, составлял до 5 тысяч рублей. В среднем покупка квартиры обходилась в 10–11 тысяч рублей. После сдачи в эксплуатацию дом закладывался в городском кредитном обществе под ссуду до 75 процентов оценочной стоимости с погашением в течение 37 лет. Стандартная процентная ставка составляла 4,5 процентов годовых. Вложивший свои деньги при строительстве, получал квартиру и должен был платить за обслуживание дома, уплату долга, налоги. При этом пайщик получал до 10 процентов дохода в год. Часто на первых этажах устраивали склады и магазины для получения дополнительного дохода.
Сегодня на рынке аренды большинство квартир сдаются по теневой схеме, с устной договоренностью между собственником и арендатором. В 2016 году появился первый арендный дом на 283 квартиры, построенный в рамках многофункционального комплекса на Ходынском поле в Москве. Заселять здание будут в июне 2017 года. Скоро подобные дома появятся на Кутузовском проспекте, который будет сдан в эксплуатацию в 2019 году и на юго-востоке Москвы, с заселением в 2020 году.
